Cláusula suelo
¿Tiene cláusula suelo? ¿Quiere información sobre este tema para saber si puede reclamar al banco?
Bufet Vall-Lamora realizamos un estudio gratuito de su hipoteca y analizamos si tiene cláusula suelo y la viabilidad de la reclamación, tanto extrajudicial como judicialmente.
Debe saber que los préstamos bancarios se devuelven con pagos de capital más intereses, los cuales se definen aplicando un tipo de interés más una cantidad añadida, conocida como diferencial. El interés se fija según las referencias que proponga el banco, a tipo fijo o variable, como por ejemplo el Euribor.
¿Qué es la cláusula suelo de un préstamo hipotecario?
Para hacerlo sencillo acudimos a Wikipedia, que nos dice “es la cláusula contractual que establece un límite mínimo al interés que se aplicará en la cuota”.
La cláusula suelo indica cuál será el porcentaje mínimo de interés que se aplicará a las cuotas de nuestra hipoteca aunque los tipos de interés de referencia estén por debajo. Por ello, aunque el contrato esté sujeto a un interés variable, el hecho de establecer la cláusula suelo provoca que dicho interés quede limitado. Cuando esta situación es desconocida para el prestatario (porque firmó el contrato con el pleno convencimiento de que estaba pactando un tipo de interés variable) se ha considerado un abuso por parte del Tribunal Supremo español y por Tribunal Europeo. Es decir, que la cláusula será considerada abusiva por “falta de transparencia”.
Por ejemplo, un préstamo hipotecario que el cliente cree haber contratado a un EURIBOR+ un diferencial de por ejemplo 0,5%, en el caso de que se establezca en el contrato una cláusula suelo al 4%, en el momento en que el valor del EURIBOR (más diferencial) descienda y sea inferior al 4%, el banco aplicará siempre este límite de 4% (de ahí que se le denomine “suelo”), perjudicando al cliente y favoreciendo así a la entidad bancaria en cuestión. Por tanto, el suelo es un tope mínimo de interés a aplicar que la entidad se asegura en caso de fuertes bajadas del euríbor. Es el interés mínimo que vamos a pagar, pase lo que pase, durante toda la vida de la hipoteca, que no suele ser corta.
El funcionamiento es simple:
Si el euríbor + diferencial es inferior al suelo, se aplica el interés suelo.
Si el euríbor + diferencial es superior al suelo, se aplica euribor + diferencial.
La idea es que el banco aplicará siempre el interés más alto de los dos.
Los contratos que contemplan este interés mínimo, suelen situarlo entre el 3 % y el 5%. A continuación un ejemplo gráfico si el suelo fuese un 2%:
Comentar también que las hipotecas que cuentan con cláusula suelo incluyen una cláusula “techo” que establece el interés máximo que se nos aplicaría en el caso de que el euríbor crezca demasiado. Su funcionamiento es el inverso al suelo hipotecario, por ejemplo si el euríbor cotizara al 8 % y tuviéramos un techo del 7 %, éste sería el interés más alto que pagaríamos.
Cómo saber si se tiene una clàusula suelo
Para identificar si tenemos suelo en la hipoteca, lo primero que tendremos que hacer será buscar el contrato (escritura pública firmada ante un notario) firmado y leerlo detenidamente.
Debemos fijarnos en el apartado "interés" o "tipos de interés". Con toda seguridad no apareceré la palabra "cláusula suelo" escrita literalmente, ya que los bancos ocultan estas palabras bajo otras etiquetas. Las estipulaciones que utilizan los bancos para introducir la cláusula suelo (y techo) suele ir redactada en algún párrafo aparte dentro del apartado referido al tipo de interés como “Límite a la variación del tipo de interés variable”.
Otros ejemplos de cómo podemos encontrar la cláusula suelo camuflada en el contrato hipotecario son: “Limitaciones a la baja del tipo de interés”; “Tipo de interés mínimo”, “Horquilla de interés”; “Limitación del tipo de interés”. O bien añadiendo frases como: “El tipo de interés pactado no podrá ser superior a X ni inferior a X”; “No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del xx %”.
Otra manera de poder detectar la presencia de una cláusula suelo en su hipoteca es mirando los recibos de las cuotas, donde suele aparecer el TIPO DE INTERÉS que se está aplicando. Téngase en cuenta que las revisiones del tipo aplicable suelen ser anuales o semestrales, de modo que en función de este período el tipo de interès aplicable debe ser el mismo. Por lo general, los recibos de las cuotas suelen indicar el tipo de interés aplicado.
Solo habría que mirar si esta cifra que aparece en el recibo cambia tras la revisión que el banco nos hace cada 12 o 6 meses, es decir, si el interés baja cuando el euríbor baja con respecto al mismo mes de hace un año ( ver la cotización del euríbor desde 2008).
Si usted firmó una hipoteca entre los años 2001 y 2012, y su cuota mensual no se ha ido reduciendo proporcionalmente a la disminución del Euribor, es posible que su préstamo esté afectado.
Finalmente, si no conserva los recibos, puede solicitar a su entidad el CUADRO DE AMORTIZACIÓN COMPLETO, donde conste cada una de las cuotas pagadas a lo largo de la vida de la hipoteca, la parte de capital y de intereses de cada una y el TIPO DE INTERÉS APLICABLE A CADA PERÍODO
¿Es legal la clausula suelo?
Sí, la cláusula suelo es legal. Lo que no es legal por contrario e Derecho es introducirla en el contrato de préstamo sin que el prestatario (consumidor) tenga conocimiento de ello. En estos casos será cuando el juzgado pueda considerar que la cláusula es abusiva.
¿Desde cuándo puedo reclamar?
Cualquier persona tiene derecho a reclamar su eliminación en caso de verse afectado.
El Tribunal de la Unión Europea establece la retroactividad total en las cláusulas suelo, por lo que ya no hay límite temporal y el banco tendrá que devolver todas las cantidades cobradas de més desde el principio de la vida de la hipoteca.
El Tribunal Supremo adapta la jurisprudencia de la sala sobre la retroactividad de la nulidad de las cláusulas suelo a la sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016.
Reclamación extrajudicial previa (Real Decreto Ley para la devolución de clausula hipotecario )
Antes de iniciar acciones judiciales se recomienda acudir a las vías de reclamación extrajudicial previas que se recogen el el Real Decreto citado)
Los bancos están obligados a comunicar a sus clientes la puesta en marcha de este mecanismo
El consumidor no está obligado a aceptar la oferta que le proponga el banco
Este proceso no tendrá ningún coste para el cliente
Los afectados pueden recuperar su dinero en un máximo de 3 meses
Las entidades deberán proponer en primer lugar una oferta en metálico y después, si quieren, otras posibilidades.
Si el cliente no está de acuerdo con el trato, puede ir a los tribunales.
Si la disputa termina trascendiendo a juicio, será el cliente el que abone las costas del juicio si el banco es condenado a pagar menos dinero que el que ya había propuesto antes de llegar al tribunal.
Consejo si va a contratar un préstamo hipotecario
Antes de firmar un contrato de préstamo hipotecario, debe asegurarse de que su hipoteca no cuenta con suelo hipotecario, por lo que deberá solicitar tanto al banco como al notario, que nos explique bien el contrato y sus condiciones, es obligación de ambos informarnos sobre la cláusula suelo si se incluye (como de todas las condiciones del contrato hipotecario), pero es también obligación nuestra revisar el contrato hipotecario y preguntar por todo aquello que no comprendamos.
Aunque en la actualidad las entidades intentan asegurarse de que la persona que està firmando un préstamo hipotecario acepte y comprenda correctamente cuáles son las dinámicas de su contrato, especialmente en lo que se refiere al tipo de interès aplicable.
Si con todo lo explicado no has podido saber o bien prefieres que sea un profesional quien se encargue de determinar su contrato de préstamo hipotecario incluye esta cláusula, en Bufet Vall-Lamora realizamos un estudio gratuito de su hipoteca y analizamos si tiene cláusula suelo y la viabilidad de la reclamación, tanto extrajudicial como judicialmente.
